工商時報 徐于珺
多家庭在房地產交易時，會以「買賣」方式進行親子或手足之間的財產轉移，但你知道嗎？沒有付款及財力證明，國稅局可能會認定這是「贈與」，依法課徵贈與稅，更可怕的是，未來出售房地時，因「取得成本計算方式不同」，甚至將引爆高額的房地合一稅！
退休理財顧問廖嘉紅（R姐）日前發文指出，高雄國稅局依據《遺產及贈與稅法》第5條第6款，二親等內親屬間房地產買賣，若無法提供確實付款證明，將被視為贈與，依法課贈與稅。除了付款金流證明，購買人「還須具備財力證明」，可負擔頭期款、收入可支付貸款，否則仍會被視為贈與，並依法課徵贈與稅。更重要的是，105年1月1日「房地合一稅」新制上路後，二等親房地產交易除了可能課贈與稅，還可能面臨房地合一稅的風險。
R姐舉兩大案例分析，她指出，一名李爸爸105年以2,500萬購入高雄市透天厝 ，106年以2,500萬賣給兒子小李，且有銀行交易付款證明，小李也提出財力證明。國稅局認定這是正常買賣，李爸爸申報房地合一稅（因無獲利，稅額為0）未來小李出售房屋時，取得成本為2,500萬，不會因低成本導致高額稅負，因交易合理，未來賣屋也能用買入計算成本，省下大筆稅金。
另一案例則為一名王爸爸108年以2,500萬購入台中A房地，隔年以2,500萬 「賣」給兒子小王，但小王無法提出購買財力證明，因此國稅局認定為「贈與」，並按「公告現值400萬元」核定贈與總額，扣除免稅額244萬，贈與稅率10%，繳納贈與稅15.6萬。
她進一步提到，從案例二來看，因為小王是「贈與」取得，取得成本只有400 萬，未來即使以王爸爸原始透入成本2,500萬出售，國稅局認定小王「獲利2,100萬」，房地合一稅率45%~15%（依持有時間而定），稅額高達數百萬元，也就是說，真正的風暴在未來出售時。
親子買賣若想省下未來房地合一稅，該如何避免掉入「買賣變贈與」的稅務地雷？R姐也點出四大關鍵:
一、銀行付款證明：確保資金來自買方，不是由賣方貸款或擔保
二、購買者財力證明：需有足夠資金支付頭期款，並有收入支撐貸款
三、免親屬間「人頭買賣」，確保交易正常
四、房地合一稅or贈與稅，務必按時申報，避免被罰
她總結，親子或手足買賣房地，沒付款證明與財力證明，恐被視為贈與，而在購買房地前，應事先規劃財力證明與資金流向，確保交易合法；至於贈與取得，成本為「公告現值」，未來出售時可能爆出高額房地合一稅。最後，R姐也提醒，贈與與買賣的房地合一稅負擔天差地別，聰明規劃才能省下大筆稅金！
※本文獲「退休理財顧問廖嘉紅（R姐）」授權轉載。
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